Masz zdolność kredytową, ale nie masz czego kupić? Większa oferta mieszkań nie zawsze pomaga

Zdolność kredytowa rośnie, deweloperzy zwiększają liczbę mieszkań w sprzedaży, a mimo to wybór lokali dostępnych dla przeciętnie zarabiających kupujących może się zmniejszać. Dane z największych rynków mieszkaniowych pokazują, że właśnie taka sytuacja występowała w 2026 r.

Jeśli planujesz zakup mieszkania na kredyt, sama informacja o dużej liczbie ofert niewiele ci powie. Znacznie ważniejsze jest to, ile mieszkań rzeczywiście mieści się w twoim budżecie.

Sama zdolność kredytowa nie określa wyboru mieszkań

Według Rankomat.pl we wrześniu 2026 r. modelowy singiel zarabiający około 6 tys. zł netto mógł liczyć przeciętnie na 432,9 tys. zł kredytu mieszkaniowego.

W przypadku bezdzietnej pary z łącznym dochodem około 8 tys. zł netto przeciętna zdolność wynosiła 541,7 tys. zł. Rodzina z jednym dzieckiem i dochodem około 10 tys. zł netto dysponowała natomiast zdolnością na poziomie 611,6 tys. zł.

Sama kwota możliwego finansowania nie odpowiada jednak na pytanie, ile mieszkań możesz za nią kupić. Liczą się też ceny aktualnej oferty, wkład własny, lokalizacja i metraż, którego potrzebujesz.

Oferta rosła, a singlom mieszkań ubywało

We wrześniu 2026 r. deweloperzy zwiększyli całkowitą ofertę na pięciu z siedmiu analizowanych największych rynków. Mimo to liczba mieszkań dostępnych dla modelowego singla spadła niemal wszędzie.

W Warszawie zmniejszyła się z 1028 do 938 lokali, czyli o 9 proc. W Krakowie spadła z 418 do 382, również o 9 proc.

Podobny kierunek widać na pozostałych rynkach:

Źródło: BIG DATA RynekPierwotny.pl.

Jedynym wyjątkiem był Wrocław, gdzie liczba dostępnych lokali wzrosła z 1134 do 1162.

– Jak widać, wzrost całkowitej oferty nie musi oznaczać poprawy sytuacji osób dysponujących ograniczonym budżetem. Deweloperzy wprowadzają na rynek różne typy mieszkań, a dla singli kluczowe znaczenie ma liczba najtańszych lokali – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Liczy się struktura oferty, nie tylko liczba mieszkań

Jeśli na rynek trafia tysiąc nowych mieszkań, ale większość z nich kosztuje 800 tys. zł, 1 mln zł lub więcej, niewiele się zmieni, jeśli twój budżet wynosi 500–600 tys. zł.

Dlatego przy ocenie rynku warto odróżnić całkowitą liczbę mieszkań w sprzedaży od liczby lokali dostępnych w twoim budżecie.

To ta druga wartość lepiej pokazuje, jak duży wybór rzeczywiście masz.

Wrześniowe dane są dobrym przykładem: całkowita oferta deweloperów na siedmiu największych rynkach wzrosła łącznie o ponad 900 mieszkań, ale poprawę odczuły przede wszystkim rodziny z dzieckiem.

Niewielki wzrost zdolności może otworzyć setki ofert

Zależność działa też w drugą stronę. Jeśli dużo mieszkań kosztuje niewiele więcej niż wynosi twój obecny limit, nawet niewielki wzrost zdolności kredytowej może mocno zwiększyć wybór.

Widać to na przykładzie rodzin z jednym dzieckiem. Ich przeciętna zdolność wzrosła między sierpniem a wrześniem z 599,4 tys. do 611,6 tys. zł, czyli o około 2 proc.

Jednocześnie liczba mieszkań mieszczących się w ich możliwościach finansowych zwiększyła się we wszystkich siedmiu analizowanych metropoliach.

Najmocniejszą zmianę odnotowano we Wrocławiu, gdzie liczba dostępnych mieszkań wzrosła z 4746 do 5277, czyli o 11 proc. W Krakowie było ich o 9 proc. więcej, a w Trójmieście o 8 proc. więcej.

To pokazuje, że wzrost zdolności o kilka procent nie musi oznaczać podobnej zmiany liczby ofert. Jeśli dużo mieszkań znajduje się tuż powyżej wcześniejszego limitu, niewielkie przesunięcie budżetu może otworzyć dostęp do setek dodatkowych lokali.

Singiel i rodzina widzą zupełnie inny rynek

Różnicę jeszcze lepiej widać przy porównaniu gospodarstw domowych.

We wrześniu w Warszawie modelowy singiel miał w swoim zasięgu 938 nowych mieszkań. Rodzina z jednym dzieckiem – 5842.

W Krakowie było to odpowiednio 382 i 4564 lokale.

Nie oznacza to oczywiście, że rodziny znajdują się w łatwiejszej sytuacji finansowej. W modelu przyjęto po prostu wyższy łączny dochód i większą zdolność kredytową.

Dane pokazują jednak, jak mocno nawet jeden kolejny przedział cenowy może zwiększyć pulę dostępnych mieszkań.

Maksymalna zdolność i realny budżet to nie to samo

Jest jeszcze jedno ważne rozróżnienie. Kwota, którą bank jest skłonny ci pożyczyć, nie musi być kwotą, którą warto wykorzystać w całości.

Po zakupie mieszkania nadal będziesz ponosić koszty wykończenia, wyposażenia, opłat eksploatacyjnych czy miejsca postojowego. Dochodzą też wszystkie pozostałe wydatki gospodarstwa domowego.

Dlatego przy ustalaniu maksymalnej ceny mieszkania spójrz nie tylko na formalną zdolność, ale też na wysokość raty, którą możesz bezpiecznie płacić co miesiąc.

Informacje o finansowaniu zakupu i dostępnych rozwiązaniach możesz sprawdzić na stronie https://rynekpierwotny.pl/kredyty/.

Większa podaż nie zawsze poprawia dostępność mieszkań

Dostępność mieszkań zależy jednocześnie od zdolności kredytowej, cen oraz struktury oferty deweloperów.

Dlatego sytuacja może zmienić się nawet z miesiąca na miesiąc. Przy niemal niezmienionej zdolności możesz mieć mniejszy wybór, jeśli z oferty znikną tańsze lokale, a zastąpią je droższe mieszkania.

Z kolei niewielki wzrost możliwości finansowych może otworzyć dostęp do setek ofert, jeżeli wiele mieszkań znajduje się tuż powyżej wcześniejszego limitu.

– Dostępność mieszkań zależy dziś nie tylko od skali nowej podaży, ale także od tego, jakie lokale trafiają do sprzedaży. Z punktu widzenia przeciętnie zarabiających kupujących kluczowe jest to, czy przybywa mieszkań mieszczących się w ich budżecie – podsumowuje Marek Wielgo.

Jeśli więc widzisz informację, że deweloperzy zwiększyli ofertę, nie zakładaj automatycznie, że łatwiej będzie ci znaleźć mieszkanie. Znacznie ważniejsze jest to, ile z dostępnych lokali rzeczywiście mieści się w twoim budżecie.

artykuł partnerski

Anna Wojciechowska

Finansistka z wykształcenia i zamiłowania. Od kilku lat prowadzi swoją firmę i chętnie dzieli się swoją wiedzą i doświadczeniem na łamach serwisu FirmowaKasa. W wolnym czasie zapalona biegaczka i podróżniczka.